Vrednotenje stavb: dokumenti, pravila in metode

Vrednotenje stavb in objektov se lahko opravi iz več razlogov. Najpogosteje gre za plačilo davka na nepremičnine, ki je odvisen od katastrske vrednosti nepremičnine. Sprememba tega zneska in plačilo nižjega zneska znesek denarja Lastniki nepremičnin naročijo neodvisno oceno svoje nepremičnine kot davčno priznan strošek specializirano podjetje. V članku bodo predstavljeni seznam potrebnih dokumentov Za postopek ter pravila in metode njegovega izvajanja.

Zakaj je to potrebno?

Poleg razloga za pregled katastrske vrednosti nepremičnine obstajajo številne druge okoliščine, ki zahtevajo oceno stanja stavb in objektov:

• Priprava pred prodajo z določitvijo tržne vrednosti na določen datum. Postopek je potreben za vse vrste transakcij (prodaja, zamenjava, zakup, lastništvo delnic itd.). д.).
• po odredbi sodišča ali za preučitev zadeve na sodišču.
• Za izračun škode zaradi materialne škode.
• Za namene najema posojila ali hipoteke.
• Za vložek predmeta v osnovni kapital organizacije.

Komu zaupati izvedbo neodvisnega vrednotenja

Strokovnjaki svetujejo, da pri izbiri pravega podjetja upoštevate naslednja pravila:

• Poizvedbo lahko vnesete prek iskalnika, kot je Yandex, in pri tem navedete svojo regijo. To je veliko bolj produktivno kot iskanje oglasov v tiskanih medijih ali spraševanje znancev in sorodnikov.
• Preučite oglase več podjetij. Več kot je informacij na internetu, bolj zanesljivo je podjetje, vendar so njegove storitve dražje.
• Poiščite spletno stran izbranega podjetja in jo preučite glede na obliko, vsebino, razpoložljivost kontaktov na strani in informacije o vašem vprašanju.
• Preveriti je treba razporeditev na mestu skeniranje dovoljenj, potrdila, ki potrjujejo zakonitost podjetja, kot tudi dokazilo o zavarovanju poklicne odgovornosti.
• Priporočljivo je poiskati preglede na internetu. Seveda, če sta le dva ali trije, to ne bo odločilno, vendar mora prisotnost negativnih mnenj strank opozoriti lastnika nepremičnine.
• Ko najdete ustrezno možnost, pokličite podjetje, se mu predstavite in se pogovorite o tem, kaj vas zanima. Jasni in jedrnati odgovori vam bo pomagal ravnajte pravilno izbira. Če stranka ni dosegljiva, če se oglasi na telefonski odzivnik, če se zaposleni menjavajo, je treba stranko opozoriti.

Dokumenti za vrednotenje stavb in struktur

Običajno ima lastnik več dokumentov za nepremičnino. Če želite izvedeti, katere potrebno za postopka, se obrnite na izbrano podjetje za ocenjevanje vrednosti. Praviloma bo zaposleni v podjetju na prvem sestanku ali v telefonskem pogovoru pojasnil, kaj je potrebno Strokovnjaku za storitve za stranke zagotovite. Glavni dokumenti, ki omogočajo oceno tržne vrednosti stavb in objektov v lasti pravne osebe, so:

• Potrdilo o lastništvu nepremičnine.
• Dokumenti o omejitvah pri uporabi predmeta.
• Potrjene meje stavbe ali strukture z navedbo lokacije.
• Inventarna kartica v skladu z računovodskimi evidencami.
• Izjava o začetni (nadomestni) vrednosti in znesku obračunane amortizacije.

Dokumenti, ki se nanašajo na lastninsko pravico na zemljišču pod nepremičnino:

• Tehnična dokumentacija, ki jo je izdal Urad za tehnično inventuro, vključno z načrti nepremičnine.
• Pomanjkanje dokumentacije s strani podjetij, ki se ukvarjajo s prodajo, pomeni tehnične specifikacije v skladu z računovodskimi podatki.
• Seznam osnovnih sredstev podjetja v stavbi ali objektu in njihova knjigovodska vrednost.
• Projektna dokumentacija z obrazložitvijo.
• Potrdila Komisije o dejanski amortizaciji nepremičnine.

Potrdilo o državni registraciji

Ta dokument je bil do junija 2016 lastniški dokument in se je izdajal za vse nepremičnine. V primeru spremembe lastništva naslov, tehnične značilnosti (npr. zaradi rekonstrukcije) ali ko so v enotnem državnem registru pravic (URS) opravljeni potrebni popravki, se takoj izda novo potrdilo.

Od poletja 2016 se dokument ne izdaja, lastništvo pa je mogoče potrditi s pridobitvijo izpiska iz enotnega državnega registra pravic, ki velja en mesec.

Omejitve na nepremičnini

zagotavlja informacije o bremenih, najemnikih, pogodbah, sporazumih in vseh omejitvah, ki bodo nedvomno vplivale na končno ceno nepremičnine kot rezultat vrednotenja zgradb in objektov. Posebej pomembni so različni sodni postopki, ki so v teku v času, ko strokovnjak podjetja, ki je najeto za izvedbo vrednotenja nepremičnine, izvaja postopek vrednotenja.

Lokacija

Naslov nepremičnine se lahko potrdi s potrdilom o lastništvu, izpisom iz enotnega državnega registra nepremičnin, geodetskim načrtom, tehnično ali projektno dokumentacijo. Strokovnjaku, ki opravlja storitve ocenjevanja, morate predložiti tudi katastrsko številko stavb, objektov in zemljišč, na katerih se nahaja objekt.

Računovodski podatki

Podjetje vedno hrani inventarno kartico. Sredstva se v bilanco stanja uvrstijo v skladu z zahtevami RAS 6/01. Nato za to obvezno začnite voditi popisno kartico. Lahko se izpolni ročno, kar je značilno za majhna podjetja. V tem primeru se vse spremembe na objektu vnesejo tudi ročno. Vendar večina podjetij uporablja 1C. Podatki o sredstvu se vnesejo v program, računovodstvo pa se izvaja samodejno.

Za oceno nadomestne vrednosti stavb in objektov se strokovnjaku podjetja, ki izvaja dela, predloži kopija popisne kartice, ki jo ročno izpolni in podpiše pooblaščena oseba.

Dokumenti za zemljišča

Ocenjevalcu je treba predložiti informacije o stanju zemljišča pod stavbo ali objektom. Poleg katastrske številke je na voljo tudi seznam dokumentov, ki vključuje:

• katastrski potni list ali načrt;
• potrdilo o lastništvu (če je bilo izdano pred letom 2016) ali pravica do trajne in neomejene uporabe, od leta 2016 pa izpisek iz enotnega državnega registra pravic;
• pogodba (v primeru najema).

Če so na nepremičnini kakršne koli obremenitve, nas morate ob sklenitvi pogodbe s podjetjem za ocenjevanje stavb in objektov obvestiti tudi o njih.

Tehnični potni list

Takšen dokument se običajno sestavi pred vpisom lastninske pravice na nepremičnini. Če nepremičnina pripada pravni osebi, kar potrjuje izpisek iz enotnega državnega registra pravnih oseb, in od registracije ni prišlo do sprememb tehničnih značilnosti, je mogoče ocenjevalcu predložiti tehnični potni list za stavbo ali konstrukcijo, ki ga je prej pripravil BTI. Novega dokumenta ni treba naročiti. Tudi če ga lastnik nima, se lahko obrnete na strokovnjake za tehnični inventar na naslovu lokacija nepremičnine, da bi pridobili dvojnik. To je nekajkrat cenejše od vloge za novo potrdilo o lastništvu.

Če je bil predmet prevzet s prodajno pogodbo in tehnična dokumentacija ni bila prenesena na novega lastnika, je treba za cenilca pripraviti kratek opis v skladu z računovodskimi evidencami, ki ga podpiše pooblaščeni predstavnik lastnika.

Drugi dokumenti

Da bi postopek vrednotenja potekal nemoteno, je treba vse informacije o nepremičnini posredovati strokovnjakom v podjetju, ki ga je najelo. To je pomembno, če je treba stavbo vrednotiti skupaj z vsemi napeljavami in opremo, npr. opremo, ki jo je težko razstaviti. Dodatno lahko omogočite dostop do projektne dokumentacije. Če je nepremičnina delno porušena, morate pripraviti potrdila o dejanski obrabi nepremičnine.

Za fizične osebe

Običajna oseba najpogosteje potrebuje storitve vrednotenja, da določi tržno vrednost stanovanja, hiše ali zemljišča, ki ga ima v lasti. V tem primeru je seznam dokumentov kratek in obsega le tri elemente:

• dokument o lastništvu;
• katastrski potni list (za zemljišča);
• Tehnični potni list (za stavbo ali stanovanje).

Uporabljajo se naslednje vrste ocenjevanj

Strokovnjak lahko vrednost določi na tri načine:

• Analogična, ki primerja nedavne prodajne cene nepremičnine. Metoda ocenjevanja vrednosti je primerna za stanovanjske nepremičnine. Ocenjevalec prouči prodajo v tekočem letu in uporabi koeficiente za uskladitev realizirane nepremičnine s trenutno ocenjevano. Tako najprej poišče informacije o prodanih nepremičninah in prilagodi njihovo ceno, pri čemer upošteva razpoložljive značilnosti vrednotene nasprotne stranke. Nato primerja več podobnih nepremičnin v istem segmentu in izračuna povprečno ceno.
• stroški, ki upoštevajo vse stroške postavitve stavbe ali konstrukcije. Najpogosteje se nanaša na novozgrajena stanovanja z majhnim tlorisom. To se nanaša na znesek denarja, ki bi bil v sedanjem času potreben za ponovno vzpostavitev popolnoma enakega predmeta z uporabo enakih materialov podobne kakovosti vgradnje in celo s podobnimi arhitekturnimi rešitvami.

• na podlagi dohodka, pri katerem je mogoče natančno določiti tržno vrednost ob upoštevanju donosnosti v primeru naložbe. Ta metoda je primerna za določanje cene poslovnih prostorov. Najprej se določi obdobje, za katero se izračuna dobičkonosnost. Drugič, ocenjuje znesek pričakovanega dohodka. Tretjič, izračuna se dobiček, ki ga bo lastnik ustvaril po obdobju izračuna. Četrtič, izračunajte znesek vseh prihodkov v bližnji prihodnosti.

Amortizacija nepremičnin

Vsi nepremičninski predmeti se starajo. V računovodstvu ta koncept je opredeljena kot amortizacija, katere odstotek je mogoče oceniti na podlagi akumulirane amortizacije. Metode vrednotenja fizične obrabe stavb in struktur uporabljajo tudi podjetja, ki se ukvarjajo z določanjem tržne vrednosti nepremičnin. Trenutno se raje odločate za izračun, v katerem Določi se amortizacija vsakega konstrukcijskega elementa, nato pa se vse vrednosti seštejejo. Pri tej metodi je treba obvezno upoštevati nadomestno vrednost nepremičnine.

Kako delajo strokovnjaki

Pri sklepanju pogodbe o vrednotenju stavb in objektov je treba upoštevati več pravil:

• Analiza nepremičnine, ki jo je stranka ponudila za vrednotenje.
• Identifikacija služnosti, bremen, hipotek.
• jasna opredelitev vrste lastnosti s preverjanjem razpoložljivosti metod izračuna.
• opredelitev morebitnih omejitev, ki bi lahko ovirale delo.
• Analiza informacij, ki jih je posredovala stranka, da se ugotovi, ali so informacije zadostne.

Ocenjevalec pri svojem delu upošteva naslednja načela

• neodvisnost od zadevnih oseb in okoliščin.
• Objektivnost vrednotenja.
• odsotnost navzkrižja interesov med izvajalcem in naročnikom.
• Obvezna sklenitev pogodbe o delu.
• vzpostavitev jasnih dogovorov o časovnem razporedu in predmetu raziskave.

Zato je treba geodetu predložiti vse zahtevane dokumente za vrednotenje nepremičnine. To bo določilo časovni okvir za določitev tržne vrednosti nepremičnine. Predstavniku cenilca je treba zagotoviti tudi dostop do nepremičnine, kar je obvezen pogoj za izpolnitev obveznosti podjetja po pogodbi o ocenjevanju vrednosti.