Stopnja kapitalizacije je... Opredelitev, značilnosti izračuna in primeri

Vlagatelji v nepremičnine pri svojem poslovanju uporabljajo različna razmerja. To velja za vrednotenje nepremičnin, ki prinašajo dohodek. Zanimiva je lahko na primer lokacija nepremičnine ali morebitne prihajajoče spremembe na tem območju. Stopnja kapitalizacije je eden najpomembnejših kazalnikov, ki neposredno vpliva na sprejemanje odločitev na področju nepremičnin. Vlagatelji ga uporabljajo za primerjavo različnih nepremičnin, da bi ocenili potencialni dobiček.

opredelitev

Kakšna je stopnja kapitalizacije? Razmerje je razmerje med nakupno ceno predmeta in čistim prihodkom. Vlagatelji z izračunom tega koeficienta izračunajo razmerje med tržno vrednostjo nepremičnine in neto prihodkom, ki ga ustvari v enem letu.

Rezultat teh izračunov je določitev odstotka dohodka, ki ga lahko dobite z nakupom določenega sredstva. Treba je omeniti, da je stopnja kapitalizacije precej sporna številka za rusko realnost. Ni ga vedno mogoče natančno izračunati. Razlog za to je pomanjkanje statističnih podatkov o nepremičninskem trgu.

Uporaba

Stopnja kapitalizacije je kazalnik, ki se uporablja, da se tokovi dohodka izenačijo. V ekonomiji to razmerje zagotavlja informacije o stopnji donosa, ki jo bo prejel vlagatelj, ob upoštevanju nekaterih tveganj in možnih sprememb vrednosti nepremičnine.

V Rusiji se ta metoda izračuna redko uporablja. Zanesljive informacije je namreč mogoče pridobiti le, če predmet vrednotenja (na primer podjetje) ustvarja stalen prihodek.

Za kaj je namenjen?

Torej veste, kakšna je stopnja kapitalizacije. Vendar to še ni vse morate vedeti. Zgoraj omenjeno razmerje omogoča hitro primerjavo naložbenih priložnosti. Običajno je izražena v odstotku dobička, ki ga vlagatelj lahko pričakuje od nakupa nepremičnine. Zato je idealen za za primerjavo več podobnih naložbenih možnosti. S stopnjo kapitalizacije je mogoče precej hitro primerjati višino potencialnega dohodka in tako zmanjšati število razpoložljivih možnosti.

Stopnja kapitalizacije omogoča določitev višine dohodka. Če poznate ta koeficient na katerem koli področju, ni težko izračunati čistega dobička, ki ga je treba pridobiti za donosnost naložbe. Dovolj je pomnožiti vrednost nepremičnine in stopnjo kapitalizacije. To bo razkrilo približno raven najemnin, pod katero potencialni najemodajalec ne sme spustiti letvice. Na podlagi te metode izračuna se lahko odločite, ali je posel vreden

Dobro je vedeti

Stopnje kapitalizacije ni priporočljivo upoštevati kot edini dejavnik upravičenosti naložbe. Ta kazalnik omogoča lažje primerjave. Vendar morate razumeti, da so naložbe v nepremičnine precej zapleteno področje, ki zahteva podrobnejši pristop. Tudi enostavnejše naložbe so odvisne od tržnih pogojev in nepredvidljivih dogodkov.

Pred nakupom se morate prepričati, da bo naložbena nepremičnina donosna. Pomembno je tudi izračunati morebitne stroške, spremembe vrednosti nepremičnine in druge dejavnike, ki vplivajo na položaj.

Tveganja

Razumeti je treba, da stopnja kapitalizacije ne odraža verjetnosti kakršnih koli tveganj. Tega razmerja ne smete jemati kot jamstvo, da bo vrednost dohodka ali trenutna raven dohodka sčasoma ostala enaka. Tako najemnina kot cena nepremičnine se lahko povečata ali zmanjšata. Strokovnjaki vam zagotavljajo, da stopnja kapitalizacije ne vsebuje informacij o takšnih spremembah. Zato morajo biti izračuni natančnejši. Potencialni vlagatelj mora upoštevati čim več razpoložljivih informacij.

Podrobnosti izračuna

Predpostavimo, da se stopnja kapitalizacije uporablja za Ocenjevanje privlačnosti naložb določeno lastnost:

1. Najprej je treba izračunati letni dohodek. Praviloma so to dobički, ki jih prinašajo najemi. Vendar to ni edini možni vir dohodka. Zato morate pridobiti podrobne informacije o nepremičnini, da lahko opravite natančen izračun.
2. Vsaka nepremičnina lastniku prinaša dohodek, vendar tudi stroške. Pomembno je upoštevati tudi. To so običajno stroški zavarovanja, davkov, vzdrževanja nepremičnine itd. д. Odšteti jih je treba od vašega letnega dohodka. Tako se izračuna tako imenovani čisti dobiček. Pomembna novost je, da ta izračun vključuje stroške nakupa in obresti na posojilo. V nasprotnem primeru izračun ne bo deloval pravilno.
3. Zdaj je treba uporabiti le še formulo, po kateri se čisti dobiček deli z vrednostjo nepremičnine, da se določi stopnja kapitalizacije.

Primeri

Poskusimo izračunati stopnjo kapitalizacije za nepremičnino:

1. Če je strošek najemnine fiktivnih tisoč rubljev, lahko potencialni vlagatelj v enem letu na ta način zasluži dvanajst tisoč rubljev.
2. Nato odštejte stroške, ki nastanejo pri vzdrževanju nepremičnine. Če znašajo pogojnih dva tisoč rubljev, bo neto dobiček deset tisoč rubljev.
3. Če predpostavimo, da je potencialni vlagatelj kupil predmet za pogojnih dvesto tisoč rubljev, bo stopnja kapitalizacije v našem primeru dvajset odstotkov.

Strinjate se, da so izračuni hitri in razmeroma enostavni. Zato je ta koeficient primeren za hitro primerjavo več možnosti.

Obrestna mera s kapitalizacijo

Tudi ta izraz je treba pojasniti. Najprej povejmo, da je ta pojem pomemben na bančnem področju. Pri odpiranju depozita na primer.

Kapitalizacija vloge vključuje dodajanje obresti prvotnemu znesku vloge. Kasneje bo to vodilo k večjemu dobičku. Tudi če banka ponuja standardno obrestno mero za depozite s kapitalizacijo, lahko stranka na koncu zasluži višji donos. To je posledica dejstva, da se obresti obračunajo na večji znesek. Vključuje ne le znesek začetnega depozita, temveč tudi natečene.

Omeniti velja, da številne banke ponujajo depozite s kapitalizacijo obresti. Zato ni težko najti takšnih ponudb in na tako preprost način pomnožiti lastni kapital.

Zelo pomembno je upoštevati, da je treba obresti na depozit izračunavati vsak dan. Vendar se kapitalizacija izračuna v skladu s pogoji, določenimi v pogodbi, ki jo podpišeta banka in stranka.

Zato je treba tej točki posvetiti posebno pozornost. Pogosteje kot kapitalizirate, tj. prištejete obračunane obresti k skupnemu znesku vloge, hitreje se vaš dohodek iz vloge povečuje. Toda ruske banke svojim strankam ne ponujajo dnevne kapitalizacije. Ta postopek se običajno izvaja v najboljšem primeru enkrat mesečno. V nekaterih posojilnicah je kapitalizacija še redkejša. To je razlog, zakaj so stranke lahko premalo plačane. Zato je tako pomembno, da ste dobro obveščeni o pogojih pogodbe.

Če je navedena letna obrestna mera s kapitalizacijo, je običajno višja od drugih ponudb. Zato lahko takšne vloge prepoznate, tudi če ne preberete splošnih pogojev. Za izračun potencialnega dohodka lahko uporabite poseben kalkulator na spletnem mestu banke ali storitev tretje osebe. Da bi dobili natančen rezultat, je bolje večkrat prešteti.