Zemljiški posli: osnovna načela, pravna opredelitev, pravni in organizacijski okvir, praktična priporočila, skladnost s pravnimi in zakonodajnimi normami

Pri poslih z zemljišči se pojavljajo številna vprašanja v zvezi s pravnimi novostmi in dostopom do določenih informacij. Izvedba kakršne koli transakcije z dodeljenim zemljiščem predpostavlja prvotni obstoj ustrezno dokumentirane lastninske pravice na zadevnem zemljišču. V tem primeru se sama transakcija izvede v skladu z veljavnimi predpisi in ji sledi postopek državne registracije.

V postavki "Zemljišče" zemljiškega zakonika Ukrajine se uporablja postopek državne registracije. 2 čl. 214 civilnega zakonika RF določa, da zemljišče skupaj z drugimi naravnimi viri pripada državi, če ni registrirano kot občinska ali zasebna lastnina. Da bi zemljišče postalo predmet transakcije, je treba predložiti kot predmet civilnega prava in formalizirana kot predmet nepremičnega premoženja. To pa je mogoče le z oblikovanjem zemljiške parcele (na podlagi člena 2(1)(2)).129 in člen.130 CIVILNI ZAKONIK RUSKE FEDERACIJE).

Zemljišče kot predmet nepremičnine

Pojem objekta je določen v zemljiškem zakoniku. Registracija pravic na nepremičninah in transakcij z njimi št. 122-FZ ter v civilnem zakoniku. Tako je v skladu s čl. 261 civilnega zakonika Ruske federacije, je določljiv predmet, ki ima določene tehnične podrobnosti, lokacija, vključno z mejami, opisom lastnika pravic in pravne posesti parcele.

Imetnik pravic lahko opravlja transakcije z zemljiščem. Zemljiško pravo predvideva določbe, v skladu s katerimi ni nujno, da je ta oseba lastnik predmeta. Pravice na njem se lahko prenesejo tako v lastništvo kot tudi v posest in uporabo (npr. za najem zemljišča ali pridobitev pravice do doživljenjskega lastništva). Čeprav ta lastninska razmerja ureja civilna zakonodaja, jih pri registraciji zemljišča vodijo določbe Zemljiškega zakonika Ruske federacije. številna pravila Zemljiški zakonik Navedeni dokumenti so urbanistični, planski in geodetski dokumenti.

Pogoji za oblikovanje zemljiških parcel

Oblikovanje zemljiških parcel v obliki posameznih nepremičninskih enot, ločenih od drugih parcel, se izvede s katastrskimi deli. Izvedejo se ob upoštevanju naslednjih okoliščin:

• Meje in omejitve zemljiških parcel se določijo v skladu z veljavnimi predpisi za Vrste transakcij z zemljišči za določene vrste dejavnosti ali v skladu z dokumenti o rabi zemljišč, projektiranju in urbanističnem načrtovanju.
• Izvršilni organ državne oblasti ali lokalni organi sprejmejo odločitev o mejah določene parcele v dveh tednih po predložitvi osnutka dodelitve z mejami. To je določeno v členu. 29 ZEMLJIŠKEGA ZAKONIKA RF.
• Projekt meje se razvija v skladu z vrstnim redom rabe zemljišč v skladu s prostorsko ureditvijo zadevnega ozemlja in se določi s pravili, sprejetimi na lokalni ravni.

Oblikovanje zemljiške parcele

Razume se, da je treba meje in velikost zemljiške parcele med drugim določiti na podlagi dejanske velikosti zemljiške parcele. Meje so določene z rdečimi črtami, mejami sosednjih parcel in naravnimi mejami. Območje in meje se določijo na podlagi naravne možnosti oblikovanja zemljiške parcele, na kateri se nahajajo nepremičninski objekti. Zahteve za urbanistično načrtovanje so določene v kodeks urbanističnega razvoja.

Zemljišče se oblikuje na podlagi osnutka z določitvijo njegovih meja na terenu in izdelavo katastrskega načrta. Glede na navedeno je mogoče sklepati, da se lahko šteje, da je zemljišče oblikovano, če obstaja

• Odredba pristojnega organa o mejah območja.
• Opredelitev funkcionalni namen in dovoljena uporaba.
• Katastrski načrt.

Oblika zaključka

Vse zemljiške transakcije je treba opraviti v pisni obliki. Notarska overitev je potrebna le v nekaterih primerih. Vendar lahko stranke to storijo tudi prostovoljno. Če se odstopa od zakonskih določb, se lahko transakcija razglasi za nično (tj. nična). Informacije v zvezi s tem so na voljo v členu. 162, 166, 168, 550 in 609 civilnega zakonika.

Registracija

Druga zahteva je obvezna registracija zemljiških poslov. Temu so namenjeni členi 131, 551 in 609 civilnega zakonika ter zakon o državni lastnini. Registracija nepremičninskih pravic in povezanih transakcij št. 122-FZ. Če parcele niso ustrezno registrirane, je možnost takšnih transakcij, na primer kupoprodajnih transakcij, podvržena nadzoru. Registracijski organ preveri zgodovino pridobivanja zemljišč. Kršitev te zahteve lahko povzroči prekinitev državnega vpisa zemljiških transakcij, v nekaterih primerih pa lahko privede do zavrnitve vpisa zemljiške transakcije prenos lastništva lastnost.

Od leta 2005 so bile uvedene nekatere spremembe zakona št. 122-FZ. Registracijski organ je postal garant priznavanja lastništva posameznikov na posameznih zemljiških parcelah. Zato je ta državna institucija upravičena od prosilca zahtevati dodatni dokumenti ali dokazi v zvezi z zakonitostjo lastninskih pravic. Državno registracijo je mogoče izpodbijati na sodišču.

sodna praksa na področju odtujitve zemljišč

Sodišča so vzpostavila dosledno prakso pri odločanju o sporih v zvezi z zemljiškimi pravicami, vključno z razlogi za zavrnitev vpisa zadevnih pravic. Pri tem so bile ugotovljene nekatere posebnosti. Ker obstajajo različne vrste transakcij z zemljišči, se lahko pojavijo dodatne zahteve in spori. Takšne ugotovitve sodišč so temeljile na naslednjih razlogih.

Na primer, transakcija prodaje in nakupa se izvede skupaj s prenosom pravic do zgrajene nepremičnine. V skladu s členom 35 zemljiškega zakonika Ruske federacije je treba nepremičnino, ki se nahaja na zemljišču, pridobiti skupaj s to nepremičnino. 4 člen. 35 Zemljiškega zakonika Ruske federacije, se skupaj z njimi izvajajo takšne vrste zemljiških transakcij, kot je odtujitev parcele, z osebo, ki je lastnik, in objekti, ki se nahajajo na parceli.

Odtujitev se ne izvede brez lociranih stavb, tudi če so v lasti druge osebe. Tako mora lastnik, ki želi prodati zemljišče, najprej dokumentirati vse nepremičnine na parceli; - lastništvo zemljišča, zlasti pravico do lastništva parcele. Zemljišče in stavbe na njem se lahko kljub temu obravnavajo kot ločeni predmeti, če so registrirani na različne lastnike. Če kupec kupi nepremičnino, ki se nahaja na parceli, ima pravico do zemljišča. Transakcije z zemljišči se v zvezi s tem nadaljujejo z vpisom pravice na delu parcele, potrebno za Parcela se ne odtuji na enak način, kot jo je uporabljal prejšnji lastnik; lastnik ne sme odtujiti nepremičnine, ki se nahaja na parceli.

Če se nepremičnina nahaja na zemljišču, ki pripada prodajalcu na podlagi pravice do trajne uporabe, in kupec na tej podlagi ne more uporabljati zemljišča, ima pravico skleniti najemno pogodbo ali formalizirati svoje lastništvo. To je navedeno v točki 3.1.3 zakona "O uveljavitvi zemljiškega zakonika Ruske federacije". 2 člen. 268, п. 1 čl. 271 civilnega zakonika RF ter v odstavku. 2 klavzula. 3 Zakona št. 137-FZ ("O sprejetju zemljiškega zakonika RF").

Odstop pravic do najema

V skladu z zemljiškim zakonikom Ruske federacije so omejitve velikosti zemljišča, ki ga zasedajo objekti, določene na podlagi normativov za dodeljevanje zemljišč za določene vrste dejavnosti ali pravil o rabi zemljišč ter projektne in urbanistične dokumentacije. Kupec objekta na parceli, ki je v lasti prodajalca na podlagi zakupne pravice, ob vpisu lastninske pravice na objektu pridobi enake lastninske pravice na parceli kot prodajalec. Ni pomembno, ali je bil sklenjen sporazum v ta namen ali ne.

Podrobnosti registracije

Pred razmejitvijo državnega premoženja na parcele registracija zemljiških transakcij ni potrebna. Hkrati je ta postopek mogoč, če se parcela nahaja na nepremičnini, ki je že vpisana v enotni register.

Zemljišča, ki so omejena in umaknjena iz obtoka

Vseh zemljišč ni mogoče uporabiti za transakcije. Tako so zemljišča z omejenim prometom. Niso predvideni za zasebno lastništvo. Izjeme so primeri, ki jih določajo zakoni.

Zemljišča, umaknjena iz obtoka, vzpostavljenega v p. 4 člen. 27 ZEMLJIŠKEGA ZAKONIKA RUSKE FEDERACIJE. To so ozemlja:

• Rezerve.
• Nacionalni parki.
• Objekti z vojaškimi formacijami in FSC.
• Predmeti jedrske energije.
• Terapevtski porod in zavodi za prestajanje kazni.
• Pokopališča.
• Komunikacijske linije in komunikacijski vodi, namenjeni varovanju meje Ruske federacije.

V točki sq.5.1. 5 elementov. 27 Zemljiškega zakonika Ruske federacije določa zemljiške parcele, ki niso umaknjene iz prometa, ampak so:

• Zasedajo jih posebej dragoceni predmeti kulturne dediščine.
• spomeniki, vključeni na seznam svetovne dediščine.
• Rezerve.
• Predmeti arheološke dediščine.
• Nujno za obrambne industrije.
• Potrebe carine.
• Potrebno za prevoz.
• Zagotavljanje komunikacijskih potreb.
• Infrastruktura zasedenega prostora.
• ki se nahajajo pod hidrotehničnimi zgradbami.
• onesnaženi z odpadki in radioaktivnimi snovmi.
• Druga degradirana zemljišča.
• Območja gozdnega sklada, razen v primerih, določenih v zveznih zakonih.
• Državna in občinska sredstva, vključena v sklad za vodo.

Prenos lastništva zemljišč različnih kategorij

V zvezi z gozdno parcelo ni mogoče opraviti transakcije (prodaja zemljišča) z zasebnikom. So le v državni lasti, vendar jih je mogoče prenesti na regije. Gozdna zemljišča Gozdno zemljišče se lahko prenese le na podlagi pravice uporabe.

Kmetijska zemljišča se dajejo v last na podlagi zakona št. 101-FZ o prometu s kmetijskimi zemljišči. Poleg pravil, ki urejajo promet, določajo tudi pogoje za dodelitev in odvzem zemljišč ter urejajo razmerja v zvezi z lastništvom, uporabo in razpolaganjem z zadevnimi zemljišči.

Vsaka kategorija zemljišč ima poseben namen. Če je potrebno, je včasih dovoljeno prenesti zemljišče iz ene kategorije v drugo. Ta postopek je opredeljen s posebnimi zakoni.

Zaključek

Ne smemo pozabiti, da so posli z zemljišči vedno edinstveni in prilagojeni. Pri teh transakcijah nima smisla iskati standardnega pristopa. Zakonodaja ni univerzalna. Obstaja veliko referenc, ki jih lahko uporabljajo le visoko specializirani odvetniki. Zato je priporočljivo vključiti te strokovnjake, da bi se izognili težavam z nepremičnino. Podpora pri transakcijah z zemljišči - da vse poteka brez zapletov.