Naročnik gradnje je... Opredelitev, naloge in funkcije

Sedanja vloga naročnika kot posebne vrste gradbene figure je opredeljena z zakonskimi predpisi. Naročnik v gradbeništvu je oseba, ki nadzoruje postopek. Po podatkih posebne značilnosti Po dejavnosti in funkciji ga lahko primerjamo z gradbenikom, po obsegu opravljenega dela pa z investitorjem ali generalnim izvajalcem. Civilni zakonik ima posebno določbo o naročniku gradnje, ki podrobno določa namen pooblaščene osebe, pa tudi kazni, predvidene v primeru kršitve zakona.

Izraz in njegova opredelitev

Stranka je lahko pravna ali fizična oseba, ki ji vlagatelji zaupajo projekt. Naročnik gradnje je subjekt, ki upravlja gradbeni projekt, ki mu je zaupan.

Dejavnosti izvajalcev in odnose med vsemi vpletenimi strankami organizira naročnik. Deluje lahko v imenu vlagatelja in razvijalca. Namen dela je izvajanje vseh določb projektne dokumentacije, urejanje poteka gradnje in inženirskih ukrepov.

Odnosi z vlagatelji in strankami

Funkcijo naročnika v gradbeništvu lahko opravljata tako tisti, ki vlaga denar v gradnjo, kot tisti, ki nastopa kot naročnik. Ti dve opredelitvi je mogoče enačiti ali ločiti. Vlagatelj je oseba, ki v projekt vloži svoj ali tuj denar sredstva. Ta dejavnik je ključna razlika med stranko in vlagateljem. Tisti, ki delujejo kot najeta oseba in so pri tem pooblaščeni za upravljanje gradnje. Hkrati dobijo pravice do lastništva in uporabe naložbe med trajanjem dovoljenja, ki je določeno v pogodbi. Če investitor krši točke pogodbe, ima graditelj pravico do prekinitve svojih obveznosti.

Pooblastilo graditelja

V času trajanja gradbenega projekta ima gradbenik določene obveznosti s strani naročnika. Vse odgovornosti so določene v pogodbi. Vlogo naročnika in razvijalca lahko opravlja ena oseba. Za dokumentiranje kombinirane funkcije gradbenega naročnika mora biti naročnik pravna oseba, lastnik ali najemnik zemljišča. Prav tako so pooblaščeni za sprejemanje odločitev o izvajanju gradbenega programa. To je edini način za pridobitev dovoljenja:

• gradnja;
• začetek obratovanja stavbe;
• registracija lastništva.

V skladu s civilnim zakonikom je ena od glavnih zahtev za stranke pri gradbenih projektih pravočasna dodelitev zemljišč.

Poslovni odnos z načrtovalcem

Naročnik je oseba, ki namerava zgraditi ali prenoviti določen arhitekturni objekt. V tem primeru mora projekt v skladu z arhitekturno projektno nalogo izdelati arhitekt z licenco. Naročnik lahko povabi določenega strokovnjaka ali pa razpiše razpis za izbor oblikovalcev s posebnimi pogoji. Skleniti mora pogodbo z generalnim projektantom, katerega naloga je nato pritegniti podizvajalce. Opozoriti je treba, da je stranka odgovorna za pridobitev soglasij in drugih ustreznih dovoljenj za raziskave in projektiranje.

Naročnik in izvajalec v gradbeništvu

Sklenitev pogodbe z generalnim izvajalcem za izvedbo gradbenih del za naročnika ni redka načrtovana dejavnost, ki od njega zahteva spremljevalni nadzor nad podizvajalci. Naročnik ni vedno zadovoljen s to običajno ureditvijo, ker na začetku nima potrebnih informacij o tem, kdo bo na koncu izvedel gradnjo - podizvajalcev je lahko veliko. Da bi zmanjšali takšno nepoznavanje, pogodba z generalnim izvajalcem vsebuje klavzulo, ki določa, da mora ključna in najpomembnejša dela (ki jih je treba navesti v seznamu) opraviti osebno. Zato generalni izvajalec nima pravice prenesti pomembnega dela gradbenih del na podizvajalca.

V praksi lahko neupoštevanje rokov, tudi za navidezno manjša dela, povzroči motnje v časovnem načrtu. Pogosto se graditelj hiše dogovori o seznamih podizvajalcev, da bi bil prepričan o generalnem izvajalcu. Na ta način podizvajalce najprej pisno odobri.

To se lahko zgodi:

1. celovito: generalni izvajalec ob povabilu k oddaji ponudb predloži seznam podizvajalcev, ki bodo delali na projektu. Stranka tako že na začetku ve, kdo bo opravil delo, in se lahko odloči na podlagi informacij.
2. Lokalizirano: potencialni kandidati za podizvajalce so dogovorjeni med delom.

Če se odločite za drugo možnost, je priporočljivo pred podpisom pogodbe urediti odobritev podizvajalca. V nasprotnem primeru naročnik ne more biti odgovoren za enostransko zavrnitev sodelovanja glavnega izvajalca s podizvajalcem, temveč je vsa odgovornost na strani glavnega izvajalca.

Neposredno povabilo podizvajalcu

Gradbeni izvajalec je oseba, ki lahko najame podizvajalca, da zaobide generalnega izvajalca. Sporazumi se lahko podpišejo za določena dela. V takem razmerju sta stranki druga drugi odgovorni za izpolnjevanje vseh pogodbenih pogojev, vključno z neposrednim plačilom. Vendar vsak gradbeni projekt ne more potekati na ta način. Nekateri projekti imajo svoje posebnosti, ki ne dopuščajo odstopanja od splošno sprejete "klasične" oblike odnosov med naročnikom, generalnim izvajalcem in podizvajalcem.

Vloga stranke pri dobavi opreme

Naloga naročnika v gradbeništvu je, da vzpostavi korektne in vzajemno koristne odnose z dobavitelji. Prej so se posluževali standardnih shem odnosov, zdaj pa se z razvojem tehnologije vse bolj nekatere zahteve in ravni zahtev sta običajna 2 modela:

1. Ozka stran, v katerem stranka je povezana samo z dobavitelji opreme. tisti, ki dobavljajo blago, konstrukcije in surovine, podpišejo pogodbe z izvajalci neposredno.
2. Razširjeno - predstavlja odnos, pri katerem se lahko stranka delno odloča o nakupu surovin in materiala materiali za gradbeništvo. V takih primerih dobavitelji neposredno sodelujejo z naročnikom, podizvajalci in generalnim izvajalcem.

V obeh primerih civilni zakonik daje zasebnim in javnemu naročniku za nadzor kakovosti materialov, ki jih kupi izvajalec. Takšen postopek zahteva zapleteno usklajevanje, vendar je rezultat, da stalni nadzor in podpisane kupoprodajne pogodbe z dobavitelji, v katerih so opredeljene vse možne nianse odnosa, pripomorejo k pravočasni izvedbi gradbenih del.

Obveznosti naročnika

Da bi zagotovili nemoten potek vseh faz gradbenega postopka, je treba poznati funkcije naročnika gradnje, ki se oblikujejo glede na faze izvajanja del:

1. Predhodna priprava projekta. Vključuje pripravo poslovnega načrta, pogajanja in pridobitev vseh potrebnih dovoljenj, obdelavo razpoložljivih podatkov za oblikovanje projektne dokumentacije, razpise, podpisovanje pogodb s podizvajalci, reševanje vprašanj z vlagatelji, analizo tveganja in izbiro zavarovalnica.
2. Priprava vseh potrebnih elementov gradbišča. To lahko vključuje izbiro lokacije za postavitev stavbe, pridobitev dovoljenja ustreznih organov, pripravo dokumentacije, usklajevanje virov in komunikacij, izbiro odgovornih oseb, vzpostavitev geodetske podlage, določitev poti, organizacijo posebnega mesta za odstranitev in dostavo zemlje, pogajanja o rušenju obstoječe propadajoče stavbe na zadevnem mestu, izračun preostalih vrednosti, spremljanje stanja stavb v bližini potencialne stavbe.
3. Nadzor nad procesom gradnje. Gre za odobritev odgovornih oseb in pooblaščenih organizacij v imenu naročnika, ki bodo izvajale nadzor kakovosti opreme, konstrukcij, materialov. Samo pooblaščene in registrirane osebe lahko prekinejo gradnjo, izvajajo dela z visokim tveganjem, sprejemajo objekte in material, potrjujejo urnike del, vzdržujejo objekt, dokumentirajo začetek del ter preverjajo, ali imajo izvajalci potrebna dovoljenja in potrdila.

Naročnik pri gradnji je pooblaščena oseba, ki je investitorju odgovorna ne le za vodenje vseh dokumentov, temveč tudi za pravočasno začetek obratovanja objekta.

Obračunavanje financ

v procesu gradnje ne smemo pozabiti na računovodsko plat, ki pomeni odprtje bančnega računa, analizo vloženih sredstev, kontrolo plačilnih rokov (vmesna plačila, nadomestila, premije, predplačila in druge oblike obračuna), vodenje operativnih in statističnih evidenc, primerjavo vloženih sredstev in stroškov, organizacijo revizij in poročanje vlagateljem.

V tem postopku so dolžnosti lastnika projekta investicijske gradnje opredeljene s posebnim projektom in dokumentirane v pogodbah.

Pri delu naročnika je pomembno ločiti vlogi izvajalca in nadzornika ter spoštovati vse javne in nejavne pravice in funkcije.

Seznam pooblastil

Stranka ima pravico do:

• zagovarjanje interesov vlagatelja pred javnimi in zasebnimi organi ter drugimi nadzornimi službami;
• nastopanje kot tožnik ali toženec na sodišču v imenu vlagatelja;
• za pridobitev poročila o skladnosti gradnje;
• sklepanje gradbenih pogodb za javne in komercialne namene;
• izbira in sklepanje pogodb z izvajalci in podizvajalci;
• razpolaganje s finančnimi sredstvi in viri, ki jih je dodelil vlagatelj;
• odobritev delovne dokumentacije;
• Odobritev ocene stroškov glede na izračun stroškov;
• Zagotavljanje nadzora kakovosti uporabljene opreme, materialov in struktur;
• odločanje o skladnosti dokončane strukture z vsemi standardi in zahtevami;
• prevzem gradbenega projekta in začetek obratovanja
• predaja dokončane stavbe investitorju;
• sprejetje odločitve o ustavitvi stavbe;
• nadzor gradbenega procesa, dejavnosti izvajalca in dobavitelja.

Nadzor kakovosti

Delodajalec v gradbeništvu je oseba, ki pri svojem delu zasleduje dva cilja:

1. Izvedba projektne naloge na podlagi tehnične dokumentacije.
2. Preprečevanje kvalifikacije prihodnje strukture kot nepooblaščeno konstrukcije.

Naročnik spremlja morebitne napake izvajalca in ga opozori na morebitne pomanjkljivosti. v nasprotnem primeru izgubi pravico do uveljavljanja teh napak v prihodnjih sporih.

Naročnik je vodja gradbenega procesa. Hkrati je lahko vlagatelj in izvajalec. Da bi se izognili vprašanjem o spoštovanju vseh pravic in obveznosti, je priporočljivo vse dokumentirati v pogodbah in sporazumih.